Drei Wochen Leerstand im Mai, dann endlich eine Buchung über ein Portal, das kräftig Provision einbehält. So sieht die Vermarktung bei vielen Vermietern aus: Objekt hochladen, Fotos rein, hoffen.
Michael Renner, 52, vermietet zwei Ferienwohnungen und ein Monteurzimmer im Umland. Gepflegte Objekte, ordentliche Bewertungen, und trotzdem sieht sein Jahr immer gleich aus: ausgebucht im Juli, leer im Oktober. Das liegt nicht an seiner Ferienwohnung, sondern daran, dass er genau einen Kanal nutzt.
Wenn du deine Ferienwohnung vermarkten willst, reicht ein einzelnes Inserat nicht. Hier sind sieben Hebel, die du der Reihe nach angehen kannst, vom Portal über die eigene Website bis zur Nebensaison.
🧭 Warum Buchungsportale allein nicht reichen
Airbnb, Booking.com und Fewo-Direkt sind der einfachste Start ins Vermietungsgeschäft. Du bekommst sofort Reichweite, ohne selbst Werbung zu machen. Der Preis dafür steht im Kleingedruckten: Je nach Modell gehen zwischen 15 und 30 Prozent des Umsatzes an die Plattform, bei manchen Buchungsportalen zahlt zusätzlich der Gast obendrauf und dein Preis wirkt teurer als er ist.
Dazu kommt: Auf Buchungsplattformen gehört dir die Sichtbarkeit nicht. Das Portal entscheidet, wie weit oben dein Objekt erscheint, ändert seine Regeln, und deine Buchungen brechen ein, ohne dass du etwas falsch gemacht hast.
Die Portale bleiben trotzdem sinnvoll. Sie sind dein Schaufenster für Gäste, die dich noch nicht kennen. Der Unterschied liegt darin, ob sie dein einziger Kanal sind oder einer von mehreren.
Ob du die Vermarktung selbst übernimmst oder eine Agentur dazu holst, ist dabei zweitrangig. Bei einem Objekt lohnt sich fast immer der eigene Aufwand, ab drei Wohnungen rechnet sich Unterstützung meistens schneller als gedacht.
🎯 Zielgruppe festlegen, bevor du Werbung machst
Bevor du auch nur ein Foto machst, klär eine Frage: Für wen ist deine Ferienwohnung eigentlich gemacht? Familien mit kleinen Kindern, Paare für ein verlängertes Wochenende, Wanderer, Monteure, Geschäftsreisende? Diese eine Entscheidung bestimmt danach alles andere.
Eine Familienwohnung braucht Hochstuhl, Reisebett und den Spielplatz um die Ecke. Ein Objekt für Geschäftsreisende braucht stabiles WLAN, Schreibtisch und Parkplatz. Wer beides verspricht, überzeugt niemanden.
Lies deine Bewertungen. Dort steht meistens schon, warum Gäste zu dir kommen. Genau diese Gründe gehören in den Titel deines Inserats und auf deine Website.
📷 Inserat optimieren: Fotos, Titel, Beschreibung
Über eine Buchung entscheiden drei Dinge in dieser Reihenfolge: erstes Foto, Titel, Preis.
- Fotos: 20 bis 25 Bilder, hell, aufgeräumt, tagsüber fotografiert. Das erste Bild zeigt den schönsten Raum oder den Ausblick, nicht den Flur. Hochwertige Bilder sind der günstigste Hebel für mehr Klicks, den du hast.
- Titel: Ort plus stärkstes Merkmal, zum Beispiel "Ferienwohnung mit Seeblick, 5 Minuten zum Strand". Keine Aufzählung von Ausstattungsmerkmalen.
- Beschreibung: Erste drei Zeilen entscheiden. Schreib, was der Gast davon hat, nicht wie viele Quadratmeter der Wohnraum misst.
- Kalender und Preise: Gepflegte Verfügbarkeit und saisonal angepasste Preise wirken sich bei fast allen Portalen direkt auf deine Position aus.
🌐 Eigene Website mit Direktbuchung
Der größte Unterschied zwischen Nebenerwerb und planbarem Vermietungsgeschäft ist die eigene Website. Nicht als Visitenkarte, sondern mit echter Buchungsstrecke: Kalender, Preise, verbindliche Buchung, Bestätigung per Mail.
Direktbuchungen sparen die komplette Provision. Wichtiger noch: Du bekommst die Kontaktdaten deiner Gäste und darfst sie im nächsten Jahr wieder anschreiben. Über ein Portal gehört dir dieser Kontakt nicht.
Groß muss die Seite nicht sein. Startseite mit Buchungsbutton, eine Seite pro Objekt, eine Seite über die Umgebung, Kontakt, Impressum, Datenschutz. Entscheidend ist, dass sie auf dem Handy schnell lädt und der Buchungsbutton ohne Scrollen sichtbar ist.
Mehr zum Aufbau einer solchen Seite findest du unter Webdesign für Kurzzeitvermietung und in unserem Beitrag zur mobilen Optimierung deiner Website.
📍 Lokale Sichtbarkeit über Google
Gäste suchen längst nicht nur auf Portalen. "Ferienwohnung Ostsee mit Hund", "Ferienhaus Eifel für 6 Personen": Solche Suchen laufen bei Google, und wer dort auftaucht, zahlt keine Vermittlungsgebühr.
Zwei Bausteine bringen dir hier am meisten. Erstens dein Google Unternehmensprofil. Als Gastgeber darfst du eines anlegen, du erscheinst damit in Google Maps und bei lokalen Suchanfragen, inklusive Fotos, Öffnungszeiten und Bewertungen. Wie du es sauber einrichtest, steht im Beitrag Google Unternehmensprofil optimieren.
Zweitens einfache Suchmaschinenoptimierung für deine Website. Du brauchst dafür keine SEO-Ausbildung. Nimm die Keywords, nach denen deine Zielgruppe tatsächlich sucht, also Ort, Region, Objektart und Besonderheit, und bring sie in Seitentitel, Überschrift und erste Absätze. Ein kurzer Text über Ausflugsziele und Anreise bringt zusätzlich Sichtbarkeit bei Suchanfragen, die noch gar nichts mit Buchen zu tun haben. Wie wir das für Vermieter aufziehen, zeigt die Seite SEO für Kurzzeitvermietung.
⭐ Bewertungen: dein stärkstes Verkaufsargument
Zwischen zwei ähnlichen Objekten entscheidet fast immer die Bewertung. Sie ist der einzige Beweis, den ein fremder Gast hat, dass bei dir stimmt, was im Inserat steht.
Die meisten Vermieter warten darauf, dass Bewertungen von selbst kommen. Besser: am Abreisetag kurz und freundlich per Nachricht fragen. Und auf jede Bewertung antworten, auch auf kritische. Eine sachliche Antwort auf drei Sterne überzeugt Mitleser oft mehr als zehn begeisterte Kommentare.
Sammle Bewertungen bewusst auf mehreren Kanälen, also im Portal und in deinem Google-Profil. Wie du systematisch dorthin kommst, haben wir in mehr Google Bewertungen bekommen beschrieben.
🚀 Werbung schalten: Google Ads und Meta Ads
Wenn Inserat, Website und Profil stehen, lohnt sich bezahlte Werbung. Vorher nicht, weil du sonst Besucher auf eine Seite schickst, die nicht bucht.
Mit Google Ads erreichst du Menschen, die aktiv nach einer Unterkunft in deiner Region suchen, am besten sechs bis zehn Wochen vor Saisonstart. Über soziale Medien wie Facebook und Instagram erreichst du Leute, die noch nichts suchen, sich aber von guten Bildern anstecken lassen. Zielgebiet dabei auf zwei bis vier Autostunden Umkreis legen und Website-Besucher erneut ansprechen.
Beide Kanäle im Detail und was sie kosten, findest du unter Werbung für Kurzzeitvermietung und im Vergleich Google oder Facebook Werbung.
🔧 Nebensaison füllen: Monteure und Geschäftsreisende
Der unterschätzte Hebel für die Auslastung liegt außerhalb der Ferienzeit. Wer ein Monteurzimmer vermieten oder seine Ferienwohnung wochenweise an Handwerker, Monteure und Projektmitarbeiter geben kann, glättet genau die Monate, in denen sonst nichts passiert.
Diese Gäste suchen anderes als Urlauber: Parkplatz für den Transporter, Waschmaschine, Küche, Wochenpreis. Dafür buchen sie länger und kommen bei größeren Baustellen oft mehrfach. Gelistet wird das über spezialisierte Monteurportale plus eine eigene Unterseite auf deiner Website.
Wie so ein zweites Standbein aussieht, zeigt unsere Referenz Danhof Zimmervermietung.
🤖 Anfragen sofort beantworten und Tools nutzen
Der letzte Hebel kostet fast nichts: Reaktionsgeschwindigkeit. Wer innerhalb von fünf Minuten antwortet, gewinnt die Buchung deutlich häufiger als jemand, der erst abends zurückschreibt. Warum das so stark wirkt, steht in Speed to Lead.
Zwei Tools nehmen dir Arbeit ab. Ein Channel-Manager gleicht die Belegung über alle Buchungsportale und deine eigene Website ab, damit keine Doppelbuchung entsteht. Eine automatische Erstantwort mit Preis und Buchungslink hält den Kontakt warm, bis du Zeit hast. Bei mehreren Objekten übernimmt das ein CRM, siehe KI-Automation für Kurzzeitvermietung.
✅ Fazit: klein anfangen, aber unabhängiger werden
Portale bringen Reichweite, kosten aber Marge und Kontrolle. Wer seine Ferienwohnung dauerhaft gut vermarkten will, baut daneben eigene Kanäle auf: Website mit Buchungsstrecke, gepflegtes Google-Profil, echte Bewertungen, ein zweites Standbein für die Nebensaison. Jeder Hebel wirkt für sich, zusammen machen sie deine Auslastung planbar.
Fang mit dem an, der bei dir am meisten liegen lässt. Bei Michael Renner war das nicht die Wohnung, sondern der leere Oktober.
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